Как купить недвижимость, методы инвестирования

Вы тут узнаете:

Как купить физический объект недвижимости
Как купить Reit

Недвижимости как облигации или золото обладает неполной корреляцией с акциями. Узнать свою корреляцию активов в портфеле вы можете на Portfolioslab.com

Именно потому важно диверсифицировать свой портфель на разные классы активов

Недвижимость растет примерно на величину инфляции той страны где она находится и доход как правило обгоняет инфляцию, но только при сдаче ее в найм.

Есть 2 способа инвестирования в недвижимость:

1. Купить физический объект недвижимости
2.Инвестирование через фонды или сами компании застройщика

1. Напрямую - самый примитивный вид инвестирования это купить объект недвижимости (квартира, земля с домом, офис).

Чтоб купить дом, вам надо будет:

Потратиться на услуги нотариуса
Услуги риелтора
Если брать ипотеку, то следует быть уверенным в своем бюджете платить ее
Мелкие расходы как регистрация и прописка
После покупки возможные расходы на ремонт объекта
Налог на недвижимость
Налог на арендный доход
Коммунальные услуги
Ремонт в процессе эксплуатаци

Стратегия получения дохода в недвижимости

Приобретение недвижимости на уровне котлована и по мере приближения срока окончания постройки недвижимости она будет расти в цене, так как риск дефолта застройщика меньше.
Прирост в стоимости – когда хотят построить рядом метро (но только после того как оно реально появится), хотят построить новые рабочие места, детский сад и тд.
Сдача в аренду

Где анализировать рынок недвижимости

Для анализа рынка недвижимости вам поможет - Irn.ru - индикатор рынка недвижимости

Для проверки самой недвижимости вас стоит найти ее кадастровый номер.

Узнать его можно в ЕГРН.Реестр в Подробнее можно узнать его стоимость.

Какие факторы формируют цену на жилье

Объем производства на душу населения – растет ли ВВП, доход на душу населения.
Демографические изменения – прилив беженцев им надо жить и они арендуют квартиры.
Инфраструктурные ограничения на строительства – когда нет возможности стоить дома
Доступность кредитных ресурсов и уровень ипотечных ставок
Спрос на жилье формируется благосостоянием населения и опережает ли этот фактор цены на недвижимость. Определить его можно Международным индексом счастья.

Риски инвестирования в недвижимость:

Непредвиденные траты как пример затопили соседей
Жилье не сдается (если вы покупаете по сдачу)
Трудности платить по ипотеке
Риск если вы вложитесь на этапе строительства и будет недострой и потому проверяйте застройщика (крупный или нет, как давно на создана).
Неликвидность. Это когда хотите продать и не можете по приемлемой цене.

Успех на рынке недвижимость во многом зависит от консультанта, так как именно он анализирует и составляет план где именно стоит приобретать недвижимость, хороший ли регион, будет там загрузка и тд.

2. Инвестирование через фонды или сами компании застройщика

Фонды собирают деньги с инвесторов и инвестируют в различные объекты, таким образом вы не являетесь владельцем конкретного объекта недвижимости, у вас в собственности паи фонда

Инвестиционный фонд по другому еще называется Reit (90% дохода обязан выплачивать акционерам в виде дивидендов). Найти фонды РФ вы можете на:

Rusetfs.com, но в России еще не так распространены ETF фонды
СПБ биржа - через нее вы можете подобрать себе отдельно компании застройщиков (рис 2). Из русских компаний можно выделить такие как ПИК и ЛСР
Investfunds.ru - там вы уже можете подобрать себе подходящий ПИФ. Для более состоятельных можете инвестировать в Аktivo.ru, но стоимость паи идет от 300 тыс.

Для зарубежных ETF вам подойдет сайт ETFdb.

Там намного больше выбор и с меньшими комиссиями, но купить их так просто не получится, нужно иметь статус квалифицированного инвестора либо покупать их через американского брокера Just2Trade

Вывод:

Физический объект недвижимости и Reit, каждый из них имеет свои плюсы и минусы и выбор стоит принимать исходя из личных предпочтений в инвестировании

Как вам статья?